Contratos de alquiler en Madrid: Derechos del inquilino en 2026
El mercado del alquiler en Madrid sigue siendo uno de los más dinámicos de España. Miles de personas buscan vivienda cada mes, y conocer los derechos del inquilino es fundamental para evitar problemas legales y abusos. En este artículo analizamos todo lo que necesitas saber sobre los contratos de alquiler en Madrid: desde las cláusulas obligatorias hasta los derechos que te amparan como arrendatario según la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente. Elementos básicos del contrato de alquiler en Madrid Todo contrato de arrendamiento debe incluir información clara sobre las partes (arrendador e inquilino), descripción de la vivienda, duración del contrato, renta mensual y forma de pago. En Madrid, la mayoría de contratos se rigen por la LAU (Ley 29/1994), que establece una duración mínima de cinco años para personas físicas y siete para personas jurídicas. Es importante que el contrato especifique quién asume los gastos de comunidad, IBI, tasas de basura y suministros. Por ley, los gastos de comunidad ordinarios corresponden al propietario, mientras que los extraordinarios pueden negociarse. La claridad en estos puntos evita conflictos futuros. Derechos del inquilino durante el contrato Como inquilino en Madrid tienes derecho a la prórroga automática del contrato hasta alcanzar los cinco años, aunque hayas firmado por menos tiempo. El propietario no puede negarse salvo que necesite la vivienda para uso propio o de un familiar de primer grado, y debe comunicarlo con dos meses de antelación. Otro derecho fundamental es la posibilidad de resolver el contrato anticipadamente después de seis meses, avisando con 30 días de antelación. No es obligatorio pagar penalización si se cumple este plazo, aunque algunos contratos incluyen cláusulas específicas al respecto. Fianza y garantías adicionales La fianza legal en Madrid es de una mensualidad para viviendas y dos para locales comerciales. Debe depositarse en el IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid) en un plazo máximo de un mes desde la firma del contrato. Este organismo custodia las fianzas y las devuelve al finalizar el arrendamiento si no hay desperfectos. Algunos propietarios solicitan avales bancarios o garantías adicionales. Estas son legales siempre que no superen dos mensualidades adicionales y estén claramente reflejadas en el contrato. Desconfía de peticiones excesivas o pagos en efectivo sin recibo. Actualizaciones de renta y subidas abusivas La renta solo puede actualizarse una vez al año según el IPC o el índice pactado en el contrato. En Madrid, muchos contratos incluyen cláusulas de actualización que deben cumplir la legislación vigente. Si no se especifica nada, la actualización es voluntaria. Las subidas abusivas están prohibidas. Si el incremento supera el IPC sin justificación contractual, puedes recurrir legalmente. Es recomendable solicitar siempre las actualizaciones por escrito y conservar toda la documentación de pagos. Reparaciones y mantenimiento de la vivienda El propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esto incluye problemas de humedades, instalaciones eléctricas, fontanería, calefacción y estructura del edificio. El inquilino solo debe asumir pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano (cambio de bombillas, grifos, cerraduras estándar). Si el propietario se niega a realizar reparaciones necesarias, puedes realizarlas tú y descontar el importe de la renta, previa comunicación fehaciente y presupuesto justificado. Qué hacer ante problemas con el arrendador Si surge un conflicto con el propietario, lo primero es intentar resolverlo por escrito mediante burofax o correo certificado. Documenta todo: conversaciones, fotografías de desperfectos, recibos de pago. Esta documentación será clave si el caso llega a los tribunales. En Madrid existen servicios de mediación gratuitos en algunos distritos, y siempre puedes acudir a un abogado especializado en derecho inmobiliario. Los plazos legales son importantes: por ejemplo, para reclamar la devolución de la fianza tienes hasta cinco años, pero es mejor actuar rápidamente. FAQs sobre contratos de alquiler en Madrid ¿Puede el propietario entrar en la vivienda sin permiso? No. El propietario debe pedir permiso con antelación razonable y el inquilino puede negarse salvo emergencias graves (incendio, inundación). La vivienda es tu domicilio durante el contrato. ¿Qué pasa si no me devuelven la fianza? Puedes reclamar por vía judicial. El propietario tiene 30 días para devolver la fianza tras la entrega de llaves. Si no lo hace, puede enfrentarse a sanciones e intereses de demora. ¿Puedo subarrendar la vivienda? Solo con consentimiento expreso del propietario por escrito. El subarriendo sin autorización es causa de resolución del contrato. ¿Debo pagar la plusvalía municipal al irme? No. El impuesto de plusvalía municipal corresponde al propietario cuando se produce una transmisión patrimonial. El inquilino nunca debe asumirlo. ¿Puedo rescindir el contrato si pierdo mi empleo? La ley permite la resolución anticipada a partir de los seis meses, independientemente del motivo. Debes avisar con 30 días de antelación. Conclusión Conocer tus derechos como inquilino en Madrid es esencial para vivir tranquilo y evitar abusos. Los contratos de alquiler están regulados por ley, y muchas cláusulas abusivas pueden ser impugnadas. Si tienes dudas sobre tu contrato o enfrentas un conflicto con tu arrendador, consultar con abogados especializados en derecho inmobiliario puede ahorrarte tiempo, dinero y disgustos. En nuestro despacho de abogados en Madrid te asesoramos sin compromiso. Contacta con nosotros y protege tus derechos como inquilino.
Arrendamiento turístico vs. alquiler de larga duración: diferencias legales para el arrendador
Con el auge del turismo y las plataformas como Airbnb o Booking, muchos propietarios se plantean si les conviene más un alquiler turístico o un alquiler de larga duración. Aunque ambos permiten obtener ingresos por el uso de una vivienda, las obligaciones legales son distintas. En este artículo analizamos las diferencias clave entre arrendamiento turístico y arrendamiento tradicional, para que tomes una decisión informada como arrendador. ¿Qué se considera alquiler de larga duración? El alquiler de larga duración, también conocido como arrendamiento de vivienda habitual, es el contrato por el que el arrendador cede el uso de una vivienda a un inquilino como su residencia permanente. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece un plazo mínimo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), con posibilidad de prórroga. Ventajas para el propietario: Obligaciones: ¿Qué se considera arrendamiento turístico? El alquiler turístico o vivienda de uso turístico (VUT) es el que se destina al alojamiento de corta estancia por días o semanas, destinado a personas que viajan por turismo u ocio. No se rige por la LAU, sino por la normativa turística autonómica, lo que implica una regulación específica según la comunidad autónoma. Ventajas para el propietario: Obligaciones: Principales diferencias legales entre ambos tipos de alquiler Aspecto Alquiler de larga duración Alquiler turístico Legislación aplicable LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) Normativa turística autonómica Duración mínima del contrato 5 años (persona física) Días o semanas Finalidad del uso Vivienda habitual Estancia temporal por ocio o turismo Obligación de registro No Sí (registro de VUT obligatorio) Fiscalidad IRPF como rendimiento inmobiliario IRPF + IVA + obligaciones contables Control administrativo Bajo Alto (inspecciones, licencia, policía) Libertad para fijar precios Regulada en algunos municipios Total (puedes modificar tarifas) ¿Qué opción conviene más al arrendador? Dependerá de tus objetivos, la localización del inmueble y tu disponibilidad para gestionar: Eso sí, debes asegurarte de cumplir toda la normativa aplicable para evitar sanciones, que en algunos casos pueden superar los 30.000 € por operar sin licencia turística. ¿Es legal alternar entre ambos tipos? No. No puedes alternar libremente entre uso turístico y uso residencial sin modificar las condiciones legales. Si registras una vivienda como turística, no puedes alquilarla como residencia habitual sin desactivarla del registro de VUT. Algunas comunidades y ayuntamientos prohíben expresamente el cambio de uso sin autorización. ¿Qué pasa si alquilo sin licencia turística? Alquilar una vivienda como turística sin licencia puede conllevar: ¿Cuándo consultar con un abogado? Un abogado especializado en arrendamientos urbanos y turísticos puede ayudarte a redactar correctamente tus contratos, obtener licencias y evitar sanciones . Conclusión Antes de decidir entre alquiler turístico o de larga duración, es esencial conocer las diferencias legales y requisitos administrativos de cada modalidad. No se trata solo de ingresos, sino de cumplimiento normativo, fiscalidad y seguridad jurídica. Si necesitas asesoramiento, en FHJurídicos te ayudamos a elegir la mejor opción según tu caso.
El arrendamiento por temporada como alternativa al alquiler turístico
En la mayoría de grandes ciudades de España se está limitando el derecho de los propietarios a alquilar su vivienda como vivienda de uso turístico. En el caso de Madrid la obtención de licencias de funcionamiento de las viviendas de uso turístico se encuentran paralizadas en Madrid dentro del perímetro de la M-30. Hasta al menos marzo de 2025 no se prevé que el nuevo Plan General de Ordenación Urbana se apruebe y entre en vigor. Con muchos meses todavía por delante y un futuro totalmente incierto que se inclinará a limitar más aún los alquileres turísticos, el arrendamiento de temporada es la mejor alternativa para encontrar rentabilidad a tu vivienda. Pinche en este enlace para conocer los requisitos necesarios para constituir vivienda de uso turístico en Madrid. ¡OJO! Licencias suspendidas hasta la aprobación de nueva ley. ¿Qué es el alquiler de temporada? Se considera alquiler de temporada aquel realizado para uso distinto al de vivienda habitual. Este tipo de arrendamiento se encuentra destinado especialmente para el alquiler de fincas urbanas celebrado para ejercerse una actividad industrial comercial, profesional, recreativa, cultural o docente. Se incluyen en este arrendamiento el alquiler a estudiantes. La jurisprudencia establece que la calificación de un arrendamiento como de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación la cual debe ser ajena a la de residencia habitual. En este tipo de arrendamientos se debe demostrar la temporalidad del arrendamiento, el cual no se dedica a vivienda habitual. Es requisitos de estos arrendamientos que el inmueble no constituya la residencia habitual del locatario y no tenga vocación de permanencia. La nota esencial es que el arrendamiento esté destinado para el desarrollo de manera accidental y en épocas determinadas una determinada actividad negocial o para habitar transitoriamente. Este criterio de temporalidad se debe entender de forma amplia, refiriéndose a que el uso del inmueble responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y no a la necesidad de habitarlo permanentemente. Son ejemplos de arrendamientos de temporada: Ventajas del alquiler por temporada El arrendamiento de temporada es la mejor alternativa a la vivienda de uso turístico esencialmente por su rentabilidad económica. El alquiler de vivienda habitual regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece una rentabilidad menor dado que el contrato de temporada habilita el alquiler tu inmueble por habitaciones. Otra gran ventaja es la duración del contrato de temporada pues el mismo tendrá la duración estipulada por las partes. Sin embargo, el contrato de arrendamientos urbanos podrá prorrogarse a voluntad del arrendatario hasta los cinco años. La duración del contrato es importante a efectos de modificar el precio del alquiler. Durante 2024 por normativa estatal no se podrá incrementar el precio del alquiler en más de un 3% al cumplir un año de contrato. Anteriormente era posible una subida del alquiler en función a la variación del IPC. El arrendamiento por temporada limitado en el tiempo te permitirá volver a alquilar tu vivienda cada cierto tiempo con las condiciones económicas que se adapten a la realidad del momento. Por último, en el contrato de arrendamiento de vivienda, transcurridos los seis primeros meses desde la eficacia del contrato, el arrendatario podrá desistir del mismo mientras que en el contrato de temporada el arrendatario no tiene derecho a desistir a no ser que se establezca en el propio contrato las condiciones del desistimiento. ¿Es posible el alquiler por temporada de habitaciones? SÍ, es legal y perfectamente posible el arrendamiento de habitaciones por temporada, encontrándose regulado en los artículos 1.554 y siguientes del Código Civil. ¿Necesitas un contrato de arrendamiento de temporada? FHAbogados es un despacho de abogados con amplia experiencia en la elaboración de contratos de arrendamiento de temporada. Si se encuentra interesado o interesada en alquilar su vivienda por temporada, contacte con nosotros para recibir un presupuesto gratuito por la redacción y asesoramiento en materia de arrendamientos.
Cómo comprar un inmueble en España siendo extranjero
El mercado inmobiliario en España resulta muy atractivo para inversores y familias extranjeras que no residen en España. Los pasos a seguir para comprar un inmueble en España siendo extranjero no residente pueden resultar complejos si no se cuenta con un abogado con experiencia en compraventa de inmuebles que gestione estos trámites. En este post le detallamos los pasos a seguir para gestionar tú mismo la compraventa o delegar en abogados como FHAbogados que gestionen la compraventa de vivienda en España. 0. Apoderamiento especial ante notario Si se encuentra interesado en que un especialista en estos trámites se lo gestione será necesario acudir a una notaría y otorgar un poder especial a favor de abogado para realizar todos los trámites que se detallan en los siguientes puntos. Asimismo se procederá a realizar una compulsa del pasaporte del comprador o compradores extranjeros para poder realizar los siguientes trámites sin necesidad de que se encuentre presente. Otra opción para evitar el desplazamiento sería firmar un poder especial en el país extranjero de residencia del comprador, el cual deberá ser debidamente legalizado por vía diplomática o mediante apostilla de la Haya y traducido al español en el caso de haberse otorgado por un fedatario público en otro idioma para que pueda surtir efectos legales en España. 1. Obtención de NIE para no residente Antes de comprar o asegurar un inmueble mediante el contrato de arras o de preventa es recomendable la obtención del documento de identidad para extranjeros el cual será necesario para inscribir el bien inmueble a tu nombre y para poder obtener en el futuro el visado de inversionista. El NIE se obtiene en las Oficinas de Extranjería que se encuentran por todo el territorio nacional, no siendo posible obtenerlo en todas las comisarías. Para ello es necesario conseguir una cita, lo cual no es tarea fácil. En Fernandez Hortoneda Abogados estamos habituados a realizar esta gestión para nuestros clientes. No será necesario acudir por parte del comprador extranjero personalmente a la cita, siendo posible la obtención del NIE a través de un representante apoderado notarialmente. A la cita se deberá acudir con la solicitud debidamente cumplimentada, con el justificante de tasa del modelo 790 código 012 y con el pasaporte original o copia compulsada. 2. Apertura de cuenta bancaria en España. Para poder realizar una compraventa de bien inmueble en España y evitar comisiones innecesarias es recomendable abrir una cuenta bancaria en España. A la hora de realizar transferencias internacionales de grandes cantidades de dinero como son las compraventas de bienes inmuebles, el banco pedirá que se justifique la procedencia de los fondos pues las entidades financieras están sujetas a la regulación de prevención de blanqueo de capitales. En algunos bancos será suficiente el pasaporte para la apertura de la cuenta. 3. Contrato de arras Una vez elegido el inmueble es necesario asegurar la compraventa y para ello se elabora un contrato de arras. El contrato de precompra o “pre-purchase agreement” es un contrato por el cual el comprador reserva y asegura la compraventa del inmueble pagando una cifra que suele ser del 10% de su valor, estableciéndose un plazo para completar la compra y las bases de la futura compra como el método de pago. En el caso de que el vendedor se niegue a vender su inmueble una vez firmado el contrario, estará obligado a devolver el importe de las arras por duplicado. Por el contrario si el comprador se echa atrás perderá las arras depositadas. 4. Firma de la escritura de compra del inmueble. El notario convenido por las partes se fijará día y hora para la firma de la escritura de compraventa. Es un requisito indispensable que el contrato de compraventa se firme en escritura pública ante notario. A este acto no es necesario que acuda el comprador siempre y cuando haya otorgado poder especial a una tercera persona para que le represente en la firma. Previo traslado de los fondos a su cuenta corriente deberá haber acreditado la procedencia de los fondos, lo cual se puede hacer con las declaraciones de la renta en el país donde tribute, escritura de venta de otra propiedad con la que han obtenido la liquidez, etc. Es recomendable contar con un abogado especialista que defienda sus intereses y revise el contrato de compraventa y proponga las enmiendas necesarias a la escritura notarial a fin de evitar sorpresas. 5. Pago de impuestos En el caso de que se trate de compraventa de una vivienda nueva, el impuesto que deberá abonarse es el IVA (impuesto del valor añadido) el cual será del 10% del valor del precio de la vivienda, excepto en Canarias donde rige el impuesto general indirecto canario que es del 6,5%. Si la vivienda no es nueva, el impuesto que se pagará será del ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) el cual será del 6% al 10 % en función de la Comunidad Autónoma, siendo el 6% en Madrid. No obstante existen diferentes deducciones en función de circunstancias como edad, discapacidad, familia numerosa, etc. A continuación se le muestra un cuadro resumen actualizado de los tipos generales del ITP en todas las Comunidades Autónomas de España. Comunidad Autónoma Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Andalucía 7% Aragón 8% para valor del bien menor de 400.000 Asturias 8% para valor del bien menor de 300.000 9% entre 300.000,01 y 500.000 10% para más de 500.000 Baleares 8% Canarias 6,5% Cantabria 9% Castilla La Mancha 9% Castilla y León 8% Cataluña 10% Ceuta 6% Comunidad de Madrid 6% Comunidad Valenciana 10% Extremadura 8% Galicia 8% La Rioja 7% Melilla 6% Murcia 8% Navarra 6% País Vasco 4% 6. Registro de la Propiedad El último paso es la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad a fin de que conste inscrito el inmueble a su nombre frente a terceros. Una vez inscrito el procedimiento habrá terminado y usted podrá disfrutar de su nueva vivienda como propietari@. Posibilidad de obtener el visado para inversores o Golden Visa. Desde que
El plazo para reclamar gastos hipotecarios no prescribe
La abusividad de las cláusulas hipotecarias ha sido una de las materias sobre las que más litigios se han desarrollado y resuelto en los últimos años. Las cláusulas suelo, las cláusulas de intereses de demora, de vencimiento anticipado, etc., han sido objeto de debate en los Juzgados, pero hay una cláusula hipotecaria que aún sigue dando de que hablar en Juzgados y Tribunales: la cláusula de gastos hipotecarios. Pasan los años y la jurisprudencia sigue refinándose y apuntando con mayor precisión a la diana gracias a las Sentencias del Tribunal de Justicia de la UE. Como decimos en el título, el plazo para reclamar gastos hipotecarios no prescribe, según se desprende de la STJUE de 25 de abril de 2024 y su sentencia reflejo en la jurisprudencia nacional STS 857/2024 de 14 de junio. ¿Qué gastos de formalización de hipoteca puedo reclamar? La STS de 27 de enero de 2021 dictada por la Sala Primera fijó definitivamente el reparto de gastos de formalización de hipoteca aplicando la doctrina de la STJUE de 16 de julio de 2020, que rige una vez declarada la nulidad de la cláusula suelo: El plazo para reclamar los gastos hipotecarios no prescribe La STS 857/2024, de Pleno, de fecha 14 de junio de 2024 ha acogido la jurisprudencia del TJUE de fecha de 25 de abril de 2024 estableciendo que la normativa europea sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores no se opone a que el plazo de prescripción de la acción de reclamación de gastos hipotecarios comience a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento de la nulidad de la cláusula. El conocimiento de la irregularidad de la cláusula tiene lugar en el momento en que existe una sentencia que declara la nulidad de la cláusula con carácter general. Esta reciente jurisprudencia lo que quiere decir es que de facto la acción para reclamar los gastos hipotecarios no comienza a contar hasta que se declara nula la cláusula hipotecaria. Al no empezar a contar el plazo de prescripción de la acción de restitución hasta que se declara la nulidad de la cláusula, de facto el plazo de prescripción de la acción de restitución es imprescriptible. Contrariamente a lo que han mantenido otros tribunales, el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios no computa desde que el Tribunal Supremo dictó otras sentencias sobre cláusulas abusivas, pues como establece el TJUE en la STJUE de 25 de abril, el consumidor no tiene obligación ni cabe presumir que pueda tener conocimiento de que la nulidad de una cláusula abusiva en una sentencia del tribunal supremo nacional tenga alcance en su contrato. Asimismo, cada contrato es diferente y para poder determinar que una cláusula es abusiva se debe valorar la información específica en la celebración de cada contrato así como la información proporcionada por el prestamista al consumidor. Por todo ello, a tenor de la más reciente jurisprudencia se debe afirmar que el plazo para instar demanda conjunta de nulidad por abusividad de la cláusula abusiva de gastos de hipoteca y la reclamación de los gastos de formalización de hipoteca no prescribe. FH Abogados reclama los gastos de constitución de hipoteca por ti En FH Abogados somos especialistas en procedimientos nulidad de cláusulas hipotecarias. Ubicados en el centro de Madrid, y con actividad en toda España, reclamamos los gastos de hipoteca por usted a un precio razonable. Si se encuentra interesado, póngase en contacto con nosotros sin compromiso, informándole gratuitamente de la viabilidad de la reclamación.
El delito de extorsión en la okupación
Lamentablemente, la okupación de viviendas es un problema que afecta gravemente a toda España. Una vivienda hace unos años era para sus propietarios un bien fijo que aseguraba una rentabilidad a través del arrendamiento. Hoy, esta bendición ha pasado a ser un quebradero de cabeza para muchos propietarios que se enfrentan al problema de la ocupación ilegal. El fenómeno “okupa” obedece en muchos casos a la existencia de mafias que disponen de los bienes inmuebles ajenos, lucrándose de los propios okupantes. Son estas mafias las que eligen los inmuebles ajenos con los que comercian con los futuros okupas. En ocasiones el okupa ni siquiera pretende quedarse indefinidamente en la vivienda, sino que lo que busca es obtener un beneficio económico de la okupación. En los últimos tiempos se está convirtiendo en práctica habitual que los okupas soliciten a los propietarios de las viviendas una cantidad de dinero por abandonar la propiedad que se encuentran okupando. En ocasiones, esta práctica de los okupas podría llegar a ser valorada como delito de extorsión por un Tribunal. En temas tan delicados como la vivienda y la propiedad privada de una persona es importante contar con un abogado que pueda asesorarle y brindarle información detallada sobre un asunto con tanta implicación personal. Contar con un abogado especializado en desahucios y okupaciones es clave para lograr la restitución de la vivienda lo antes posible. 1.- El okupa me pide dinero para salir de mi vivienda ¿delito de extorsión? Si en el seno de la okupación el okupante le dice que si no le paga “no se irá jamás”, “llamará a más gente para que okupe la vivienda” o le dice que “le voy a romper la casa”, tome nota: dichas manifestaciones podrían considerarse intimidatorias por un Juez y ser merecedoras de reproche penal como delito de extorsión. El delito de extorsión, a diferencia del delito leve de usurpación de vivienda, conlleva una pena de un año a cinco años de prisión, lo que se traduce en que podría llevar aparejada la entrada en prisión. El art. 243 del Código Penal regula el delito de extorsión y establece: El que, con ánimo de lucro, obligare a otro, con violencia o intimidación, a realizar u omitir un acto o negocio jurídico en perjuicio de su patrimonio o del de un tercero, será castigado con la pena de prisión de uno a cinco años, sin perjuicio de las que pudieran imponerse por los actos de violencia física realizados. Los okupas se valen del escaso castigo del Código Penal al delito de usurpación del art. 245.2 CP, calificado como delito leve, con la pena de multa de 3 a 6 meses. No obstante, cuando la okupación reúne ese ánimo intimidatorio podría ser imputado un delito de extorsión. 2.- Aspectos sobre el requisito de intimidación Esa petición de dinero por parte del ocupante ilegal para abandonar la vivienda que ocupa solo será extorsión si se prueba la existencia de intimidación. Por intimidación se entienden las amenazas, el anuncio de un mal grave, personal y posible que pueda provocar miedo, angustia o desasosiego, inquietud anímica. Intimidación no es solo la amenaza explícita, por intimidación también se entiende la amenaza implícita de un mal para vencer la voluntad contraria del otro sujeto contra el que se dirige. Por ejemplo: podría llegar a ser considerada extorsión la actitud de un okupa que le comunica al propietario que si no le paga 10.000 euros no se va a ir nunca. Esa situación puede provocar en el propietario una situación de malestar por sentirse amenazado con no volver a tener la posesión de su vivienda. 3.- Ya existen condenas por extorsión en la okupación Existen sentencias en las que ya ha habido condena por delito de extorsión, como la dictada por la Audiencia Provincial de Baleares en la que condenan a unos okupas de una promoción de viviendas, entendiendo el Tribunal que la propia intimidación ambiental plasmada en la sensación de que la ocupación iba a permanecer indefinidamente podía generar al propietario -promotor de vivienda en este caso- una situación de estrés intimidatorio al no poder hacer entrega de las viviendas. 4.- Acuda a un abogado Desde Fernandez Hortoneda Abogados les animamos a que acudan a un despacho de abogados especializado en delitos de usurpación de vivienda, allanamiento de morada y extorsión. En procedimientos penales en los que está en juego nuestra propiedad se debe depositar la confianza en un Letrado especializado. FH Abogados ofrece servicios jurídicos en toda España, con despacho profesional ubicado en Madrid, le tendemos la mano para asesorarle en procedimientos civiles y penales relacionados con la vivienda, con un trato cercano y profesional. Si está siendo extorsionado por unos okupas contacte con nosotros y le asesoraremos ofreciéndole la mejor solución posible para su problema.
¿A quién le corresponde la vivienda familiar en el divorcio?
La atribución del uso y disfrute del domicilio familiar en el divorcio es uno de los temas estrella a la hora de abordar un procedimiento de divorcio y medidas paternofiliales. El Código civil y la jurisprudencia establecen las reglas para su atribución, existiendo cierta uniformidad por parte de los Juzgados de Familia a la hora de aplicarlas. En primer lugar, variará la atribución del uso de la casa en función de la existencia de hijos menores o mayores de edad, así como de el régimen de guarda y custodia existente. Atribución de la vivienda cuando existen hijos menores Cuando existen hijos menores de edad, el uso de la vivienda familiar será atribuido al CÓNYUGE QUE TENGA LA GUARDA Y CUSTODIA DE LOS MENORES, hasta que alcance la mayoría de edad. Esto viene determinado por el art. 96.1 del Código Civil, siendo una norma cuya aplicación no admite dudas. Esta situación se prolongará hasta que los hijos alcancen la mayoría de edad. El Tribunal Supremo recientemente ha confirmado que no es posible limitar la atribución del uso de la vivienda a los menores mientras sigan siéndolo, pues lo que se protege con la atribución del uso y disfrute de la vivienda es proteger a los hijos menores. ¡OJO! A pesar de que la vivienda sea propiedad del cónyuge que no tenga la guarda y custodia de los menores, progenitor que tenga la guarda y custodia será al que le sea atribuido el uso de la vivienda familiar. En los casos de guarda y custodia compartida, no existe una norma que establezca de forma terminante a quien le corresponde el uso y disfrute de la vivienda familiar. El Tribunal Supremo mediante su jurisprudencia ha desarrollado varios criterios que deben ser tenidos en consideración: La atribución del uso de la vivienda familiar en los casos de custodia compartida con hijos mayores de edad será siempre con limitación temporal. Es práctica habitual en los juzgados que se establezca el uso de la vivienda familiar por anualidades alternas hasta que se proceda a la liquidación de gananciales. Atribución de la vivienda cuando existen hijos mayores En el caso de que los hijos sean mayores de edad, la atribución del uso de la vivienda familiar se concederá al cónyuge más necesitado de protección. En todo caso, se adjudicará el uso de la vivienda familiar por un tiempo prudencial. Cuando nos encontramos con hijos mayores de edad el criterio del interés del hijo ya no es el que condiciona la atribución del uso de la vivienda, sino que será el interés del cónyuge más necesitado de protección. A pesar de que el hijo que anteriormente fue menor de edad y que ya ha cumplido la mayoría, siga viviendo en el domicilio familiar, NO SERÁ UN FACTOR DETERMINANTE para adjudicarle el uso de aquella. En función de las circunstancias de cada caso la decisión judicial será tomada en un sentido y otro para considerar cuál de los cónyuges es el más necesitado de protección. La clave es que en este caso la atribución del uso y disfrute de la vivienda será limitada temporalmente. En cuanto la necesidad de protección se tendrán en cuenta las circunstancias económicas, la edad de los cónyuges, la salud, la existencia de personas a cargo. Atribución de la vivienda cuando no existen hijos Cuando no existan hijos entre los excónyuges se aplicará el mismo criterio que para los cosas en el que existan hijos mayores de edad. En este caso rige el criterio del art. 96.2 del Código Civil y la atribución del domicilio familiar será para el cónyuge más necesitado de protección y siempre se limitará temporalmente la atribución. En derecho de familia conviene estar acompañado de un abogado que sea experto en esta rama del Derecho. En FH Abogados somos un despacho familiar, con amplia experiencia en procedimientos de familia. Si está pensando en divorciarse, FH Abogados le asesorará legalmente a fin de encontrar la solución más satisfactoria. No dude en ponerse en contacto con un abogado del despacho y visite nuestro despacho de abogados de familia situado en el centro de Madrid. FH abogados ofrece servicios jurídicos de alta calidad en toda España. Si tiene un problema, nosotros le brindaremos una solución.
¿A cuánto puedo vender mi vivienda de protección pública en Madrid?
La Comunidad de Madrid ha actualizado los precios de venta máximo de las viviendas de protección pública en toda la región. Esta actualización supone un incremento considerable del precio máximo de venta legal de las viviendas de protección pública en toda la comunidad autónoma. En fecha 15 de febrero de 2024 la Conserjería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras ha dictado ORDEN por la que se establecen los precios de vivienda con protección pública en la Comunidad de Madrid. Esta nueva normativa pretende adaptarse a la realidad del mercado inmobiliario, ya que los precios anteriormente vigentes entraron en vigor con la ORDEN 116/2008, hace más de 15 años. Valor máximo en función de la zona y la superficie Conviene matizar que los precios máximos de venta varían en función de la localización del inmueble. La CAM traza tres zonas con un valor de venta diferente: ZONA A. Con un valor máximo de venta del metro cuadrado de 2.450 €: Madrid, Alcobendas, Boadilla del Monte, Las Rozas, Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos. ZONA B. El valor máximo de venta por metro cuadrado en esta zona es 2.110 euros/m2 y afecta a los siguientes municipios: Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Leganés, Mejorada del Campo, Moraleja de En medio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Rivas-Vaciamadrid, San Agustín de Guadalix, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón. ZONA C. En el resto de municipios de Madrid el valor máximo de venta por metro cuadrado es de 1.900 euros/ m2. A continuación exponemos un gráfico interactivo ilustrativo del valor máximo de venta de la vivienda de protección pública básica en cada municipio de Madrid Estos precios de venta serán los que afecten a las viviendas de protección pública que se encuentren acogidas al Decreto 74/2009 y que no hayan obtenido ayudas financiadas por el RD 801/2005, el Plan Estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. ¿Qué pasa con los garajes y trasteros? Si la VPPB que vamos a vender tiene un único garaje vinculado a la vivienda y así figura en escritura, el precio de venta será el siguiente: Si la vivienda tiene un segundo garaje vinculado , el precio de venta de dicha plaza de garaje será: ¡OJO! El tamaño máximo de venta de los garajes es de 25 m2 útiles. Si tu garaje tuviera una superficie, por ejemplo, de 30 metros cuadrados, únicamente lo podrás vender como si tuviera un tamaño de 25 metros cuadrados. Los garajes no vinculados que se transmiten a los adquirentes de la vivienda podrán ser vendidos a un precio diferente que aquellos que son transmitidos a un tercero diferente al comprador de la vivienda. Así el preció de venta será el siguiente: Cuando los garajes son vendidos a persona diferente a la que compra la vivienda los precios máximos de venta cambian: La misma consideración respecto a los garajes afecta a los trasteros. El trastero vinculado a la vivienda no podrá exceder en su venta la superficie de 8 m2 útiles. Respecto a los trasteros de las VPPB, el precio máximo de venta por zonas es el siguiente: Si usted se encuentra interesado en vender su vivienda de protección pública básica, en FH Abogados nos encargamos de todo. Contamos con amplia experiencia en la gestión de venta de VPPB con las máximas garantías. Es importante contar con un asesor legal en estas gestiones ya que la venta por un precio superior al legal es una práctica sancionable con multas de 6.000 a 60.000 euros.
Vías para lograr el cese de una vivienda de uso turístico en Madrid
El fenómeno de las viviendas para uso turístico supone un problema para los cascos históricos para las grandes ciudades. A partir del año 2013, momento en el que se excluyen las VUT de la Ley de Arrendamientos Urbanos, han sido las Comunidades Autónomas las que han adoptado las normas que regulan este tipo de alojamientos. La proliferación de viviendas de uso turístico ha favorecido el proceso de gentrificación y el abandono de aquellas personas con menos ingresos de los núcleos de las grandes ciudades. El alquiler para uso turístico ofrece a los tenedores de inmuebles una oportunidad de ganar dinero fácil mediante el alquiler de vivienda por periodos inferiores a dos meses. Este negocio ha creado problemas ligados al uso incívico de las instalaciones comunes vecinales. Muchas comunidades de vecinos, en especial de la zona centro de Madrid, se ven abocados a plantear litigios ante los juzgados por el uso por respetuoso de las instalaciones de los clientes de las VUT. Para evitar la instalación o propiciar el cese de las viviendas de uso turístico en su comunidad de vecinos pueden seguirse tres estrategias: 1.- Modificación de los estatutos de la comunidad Las comunidades de propietarios pueden modificar sus estatutos para restringir el uso de las viviendas de uso turístico en la comunidad. Para limitar o condicionar esta actividad se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios, siempre y cuando representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El artículo 17. 12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a la siguiente regla: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”. Estos acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios no tendrán efectos retroactivos, es decir, no servirán para impedir que el vecino que alquila su vivienda con fines turísticos lo siga haciendo. Sí que será válido y eficaz para que otros vecinos no lo hagan posteriormente a la adopción del acuerdo. En este sentido, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en fecha 29 de noviembre de 2023 dictó una Sentencia muy importante en el devenir de las viviendas para uso turístico en España. La STS 1671/2023 avaló que las comunidades de propietarios prohíban en sus estatutos la utilización de las viviendas para el ejercicio de una actividad económica. En dicha Sentencia, el Alto Tribunal incide en que el alquiler de vivienda para uso turístico constituye actividad económica. Consulta aquí la sentencia íntegra 2.- Denuncia ante la Agencia Actividades Si su vecino -empresario- ya alquila su vivienda como negocio, ejerciendo la actividad económica de vivienda para fines turísticos, se podría denunciar ante la Agencia de Actividades de la Comunidad de Madrid el ejercicio de VUT sin haber obtenido la licencia turística municipal preceptiva. Para saber si una vivienda cuenta con licencia puede ser indicativo que tenga instalada la placa distintiva del registro del alojamiento visible. Actualmente para poder obtener licencia turística en Madrid se debe cumplir con el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 y el Plan Especial de Hospedaje (PEH). Entre los requisitos se encuentra la obligatoriedad de contar con acceso independiente a la vivienda para uso turístico, es decir, no se puede entrar a la vivienda a través de los elementos comunes. Se estima que actualmente únicamente el 5% de las viviendas y apartamentos para uso turístico cuentan con la preceptiva licencia municipal. Respecto a los requisitos para registrar una vivienda para uso turístico en Madrid consulte este post 3.- Demanda de cese de actividad molesta de la Vivienda de uso turístico La última opción para conseguir el cese de la actividad de arrendamiento turístico es instar una demanda de juicio ordinario contra el propietario de la vivienda de uso turístico por el desarrollo de una actividad molesta. El art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la siguiente prohibición a los propietarios u ocupantes de piso o local: 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En este procedimiento la comunidad de propietarios deberá probar las molestias continuas causadas por el arrendamiento de la vivienda turística. Entre estas actividades molestas se encuentran el ruido, el flujo de movimiento de entradas y salidas de turistas, los desperfectos causados a los elementos comunes. La jurisprudencia ha venido reconociendo que las viviendas para uso turístico no tienen por qué ser molestas. No se presupone la realización de actos incívicos notorios que traspasen el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes que pueden entrañar una perturbación grave. En todo caso se deberá probar que efectivamente existen molestias causadas que perturban de un modo grave e inasumible el normal uso de viviendas y zonas comunes.
Requisitos para alquilar mi vivienda como vivienda de uso turístico en Madrid
La explosión de las viviendas y apartamentos de uso turístico ha cambiado por completo la forma de alojarnos cuando hacemos turismo. El alquiler de apartamentos y viviendas en plataformas como Airbnb ha incrementado el proceso de gentrificación en las ciudades, desplazando a los habitantes de toda la vida fuera de los núcleos poblacionales. La gran rentabilidad del alquiler de corta estancia ha sustituido en muchos casos al alquiler por temporadas. La legislación de las viviendas de uso turístico se encuentra regulada por las Comunidades Autónomas, por lo que existe una diversidad normativa en las diferentes comunidades españolas. En concreto la Comunidad Autónoma de Madrid define qué es una vivienda de uso turístico en el Decreto 79/2014 de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turísticos de la Comunidad de Madrid. Así reza el art. 2.2: 2. Definición de vivienda de uso turístico: tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. 1. Requisitos legales y documentos necesarios para Registrar una vivienda para uso turístico en la Comunidad de Madrid Antes de poder alquilar nuestra vivienda por periodos de corta estancia como VUT es necesario obtener la preceptiva licencia municipal. 1.- Declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico. El propietario de la vivienda de uso turístico o sus representantes deberán presentar ante la Dirección General de Turismo y Hostelería. Entre la documentación que debe obrar en su poder para realizar la declaración responsable de inicio de actividad se encuentran: – El documento que acredite la disponibilidad del inmueble: escritura de compraventa, contrato de arrendamiento o de cesión, u otros. – Seguro de responsabilidad civil. – Escritura de sociedad en su caso. 2.- Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico: este certificado debe ser emitido por arquitecto o arquitecto técnico y se debe acompañar a la declaración responsable de inicio de la actividad de vivienda de uso turístico. El CIVUT debe ser elaborado mediando comprobación in situ del inmueble. En este certificado, el técnico comprobará que la vivienda de uso turístico cumple los requisitos establecidos en el artículo 17 bis del Decreto 79/2014 de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. El CIVUT debe acreditar los siguiente: a) Disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente. b) Disponer al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto. c) Disponer de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda. d) Disponer de señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda. e) Disponer de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible. El CIVUT estará a disposición de los usuarios de las viviendas de uso turístico. 3.- Una vez realizada la declaración Responsable y obtenido el CIVUT es momento de inscribir la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid. Este Registro es gratuito. 2. Requisitos para obtener la licencia urbanística de actividad y funcionamiento en Madrid Para ofrecer realizar la actividad económica de alojamiento de vivienda para uso turístico en la ciudad de Madrid se requiere la obtención de licencia urbanística de actividad y funcionamiento en Madrid. La normativa municipal que deben cumplir las viviendas de uso turístico es el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, el Plan Especial de Regulación del uso de servicios terciarios en la clase de Hospedaje de 2019 y el Código Técnico de edificación. El primer factor a tener en cuenta para la concesión de la licencia es la ubicación del inmueble dependiendo de los tres anillos dibujados en el mapa de Madrid. En función del anillo los requisitos serán unos u otros. Los anillos por zonas serán los siguientes: Anillo 1 Distrito Centro: Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad, Sol. Anillo 2 Distrito Chamberí: Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas, Vallehermoso, Distrito Chamartín: El Viso Distrito Salamanca: Recoletos, Goya, Lista, Castellana. Distrito Retiro: Pacífico, Ibiza, Jerónimos, Niño Jesús. Distrito Arganzuela: Imperial, Acacias, Chopera, Delicias, Palos de Moguer, Atocha. Distrito Moncloa-Aravaca: Argüelles. Anillo 3 Distrito Tetuán: Bellas Vistas, Cuatro Caminos, Castillejos, Almenara, Valdeacederas, Berruguete. Distrito Chamartín: Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España, Castilla. Distrito Salamanca: Guindalera, Fuente del Berro. Distrito Retiro: Estrella, Adelfas. Distrito Arganzuela: Legazpi. Distrito Usera: Almendrales Moscardó. Distrito Carabanchel: Comillas, Opañel, San Isidro. Distrito Latina: Los Cármenes, Puerta del Ángel. Distrito Moncloa-Aravaca: Parte de Casa de Campo, Parte de Ciudad universitaria. Una vez determinados los anillos del municipio de Madrid y ubicada la vivienda en uno de ellos, es el momento de conocer cuál es el nivel de uso del edificio. Ello se consulta a través del Catálogo de usos y actividades del servicio de mapas del Geoportal del Ayuntamiento de Madrid. Las condiciones para implantar una vivienda de uso turístico en un local o vivienda dentro de un edificio residencial en el ANILLO 1 será el siguiente: En los niveles de uso C y D: En cualquier situación, con acceso independiente. En los niveles de uso A y B: En planta inferior a la baja, baja y primera, con acceso independiente. En el ANILLO 2: En los niveles de uso B, C y D: en cualquier situación, con acceso independiente. En los niveles de uso A: En planta inferior a la baja, baja y primera, con acceso independiente. En el ANILLO 3: En los niveles de uso A, B, C y D donde se admitan otras clases de uso terciario con carácter complementario no será necesario el acceso