El desahucio es el procedimiento judicial por el que el propietario de un inmueble recupera la posesión del mismo frente a un ocupante que no tiene derecho a permanecer en él, ya sea por impago del alquiler, por haber expirado el contrato o por ocupar la vivienda sin ningún título que lo justifique.
En Madrid, como en el resto de España, este procedimiento está regulado principalmente por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos. Conocer sus fases, plazos y posibilidades de defensa es fundamental tanto para propietarios que necesiten recuperar su inmueble como para inquilinos que quieran proteger sus derechos.
Existen varios tipos de procedimiento de desahucio según la causa que lo motiva:
El proceso de desahucio por impago sigue las siguientes fases:
1. Requerimiento previo de pago: Aunque no es legalmente obligatorio en todos los casos, es recomendable que el arrendador notifique fehacientemente al inquilino la existencia de la deuda y le otorgue un plazo para abonarla, generalmente mediante burofax. Esto puede ser relevante en caso de litigio posterior.
2. Presentación de la demanda: Si el inquilino no paga, el propietario puede presentar demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. La demanda puede acumularse con la reclamación de las rentas debidas.
3. Admisión de la demanda y señalamiento: El juzgado admite la demanda y dicta un decreto en el que se notifica al inquilino la demanda, se le da un plazo de 10 días hábiles para oponerse o pagar la deuda, y se señala una fecha para el lanzamiento (entrega del inmueble) en caso de que no comparezca.
4. Posibles respuestas del inquilino: Ante la demanda, el inquilino puede: pagar la totalidad de la deuda (enervación), oponerse formalmente a la demanda, o no hacer nada (en cuyo caso se dictará decreto de desahucio sin necesidad de celebrar juicio).
5. Juicio oral (si hay oposición): Si el inquilino se opone, se celebra una vista ante el juez donde ambas partes exponen sus argumentos y se practican las pruebas. El juez dicta sentencia en breve plazo.
6. Lanzamiento: Si la sentencia es favorable al propietario, se fija fecha de lanzamiento. El día señalado, el procurador y, en su caso, el cerrajero, acuden al inmueble para proceder a su entrega al propietario.
La enervación es el derecho del inquilino a detener el procedimiento de desahucio pagando la totalidad de las rentas debidas más los intereses. Este derecho solo puede ejercerse una vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
Para enervar el desahucio, el inquilino debe pagar o consignar judicialmente la totalidad de la deuda antes de la celebración del juicio. Si el arrendador ha enviado previamente un requerimiento de pago fehaciente y el inquilino no ha pagado en el plazo concedido, la enervación puede no ser posible.
Aunque la ley establece plazos teóricos, la realidad es que los juzgados de Madrid están saturados y los tiempos reales son significativamente mayores. Como orientación:
En total, el proceso puede durar entre 4 y 10 meses, dependiendo del juzgado, la carga de trabajo y la complejidad del caso.
El inquilino tiene varias opciones para oponerse al desahucio:
No. Cambiar la cerradura sin resolución judicial firme y sin el consentimiento del inquilino constituye un delito de coacciones. El propietario debe seguir el procedimiento judicial y esperar al lanzamiento, aunque ello implique más tiempo.
El día del lanzamiento, los bienes del inquilino que permanezcan en el inmueble son inventariados. Generalmente se concede un breve plazo para retirarlos. Si no se retiran, pueden ser depositados a cargo del inquilino o considerados abandonados.
Sí. En casos de vulnerabilidad, los servicios sociales municipales pueden intervenir para buscar alternativas habitacionales y, en determinados supuestos, solicitar la suspensión temporal del lanzamiento. Es recomendable acudir a servicios sociales tan pronto como se reciba la demanda.
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