El primer mes que un inquilino no paga, casi todos los propietarios hacen lo mismo: esperar. "Se le habrá pasado", "tendrá un mal mes". Es humano y es comprensible. También es, con diferencia, el error que más dinero cuesta, porque el tiempo juega siempre a favor de quien está dentro del piso sin pagar.
Qué hacer el primer mes
No hay que demandar el día 6, pero sí hay que actuar:
- Contacto y constancia. Habla con el inquilino, pero deja rastro escrito de la reclamación. Un WhatsApp sirve como primer paso; un correo, mejor.
- Requerimiento fehaciente. Si al segundo mes no hay pago ni un plan creíble, burofax con certificación de contenido. Cumple tres funciones: interrumpe la prescripción, acredita el intento de solución extrajudicial que hoy exige la Ley Orgánica 1/2025, y en muchos casos desbloquea el pago por sí solo.
- Cuenta los meses. Con el impago acreditado se puede iniciar el desahucio; no hay que esperar a acumular medio año de deuda.
El desahucio por impago, en la práctica
Se tramita por juicio verbal y admite acumular dos pretensiones: recuperar la vivienda y reclamar las rentas debidas. Hacerlo junto es lo eficiente; separado, se duplica el trabajo.
Las fases, resumidas: demanda → admisión y requerimiento al inquilino → si no paga, no se opone ni desaloja, se fija fecha de lanzamiento → juicio si hay oposición → lanzamiento con comisión judicial.
Los plazos reales dependen de la carga del juzgado. En la Comunidad de Madrid conviene contar con varios meses, y por eso empezar pronto no es agresividad: es aritmética.
La enervación: la carta que el inquilino puede jugar una vez
Es la figura clave y la que más sorprende a los propietarios. El inquilino puede parar el desahucio pagando todo lo debido antes de la vista. Ahora bien:
- Solo se puede enervar una vez.
- No cabe si el arrendador ya le había requerido de pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el inquilino no pagó.
Traducido: el burofax enviado a tiempo no es solo una formalidad, es lo que puede impedir que el inquilino paralice el procedimiento en el último momento y vuelva a las andadas.
Casos especiales que conviene distinguir
- Vulnerabilidad: si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales, el procedimiento puede suspenderse durante un tiempo. No impide el desahucio, lo retrasa.
- Fin de contrato: si el contrato ha vencido y no se marcha, la vía es el desahucio por expiración del plazo, no por impago.
- Ocupación ilegal: sin contrato previo, el cauce es distinto y más rápido en algunos supuestos.
- Uso atribuido en un divorcio: si la vivienda está afectada por medidas familiares, el análisis cambia.
Y después: cobrar lo que se debe
Recuperar el piso no recupera el dinero. Con la sentencia hay que ejecutar: localizar bienes del deudor a través del juzgado —nóminas, cuentas, devoluciones tributarias— y solicitar el embargo. Por eso valoramos desde el principio la solvencia del inquilino: condiciona la estrategia y evita gastar en una reclamación incobrable.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses tienen que pasar para poder desahuciar?No hay un número mínimo fijado: basta con que el impago esté acreditado y sea exigible. Lo prudente es requerir de pago de forma fehaciente pronto y, si no hay respuesta, presentar la demanda sin dejar acumular meses.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros?No. Aunque tengas toda la razón, hacerlo por tu cuenta puede constituir un delito de coacciones o de allanamiento. El desalojo solo puede acordarlo un juez. Es el error que convierte a la víctima en investigado.
Si paga justo antes del juicio, ¿me quedo sin nada?Recuperas la deuda, que es el objetivo económico. Y si le habías requerido fehacientemente con al menos treinta días de antelación y no pagó, ya no puede enervar: el desahucio sigue adelante.
¿Sirve la fianza para cubrir los impagos?La fianza responde de los daños y de los incumplimientos, pero en la práctica cubre poco: un mes de fianza legal frente a varios meses de impago y costas. No conviene contar con ella como red de seguridad.
Cuanto antes empieces, menos meses de impago acumulas. Desahucios en FH Abogados — primera consulta gratuita: 633 023 832.