El desahucio de Maricarmen: por qué la ley lo permitía y qué cambia el nuevo decreto de vivienda

El 23 de septiembre de 2026, una mujer de 87 años fue desalojada del piso del barrio de Retiro en el que vivía desde 1956. Maricarmen no debía ninguna renta: pagaba unos 500 euros al mes por un contrato de renta antigua. Su caso ha abierto un debate nacional y, siete días después, el BOE ha publicado un real decreto-ley de vivienda que amplía la protección frente a los desahucios. Te explicamos qué pasó desde el punto de vista jurídico, por qué la ley permitía el desalojo y qué cambia a partir de ahora.

Qué ocurrió: los hechos según lo publicado

Según han contado los medios, Maricarmen vivía de alquiler en un piso de la calle Alcalde Sainz de Baranda desde hacía 71 años. El inmueble pertenece a una sociedad de inversión que, tras extinguirse el contrato, pedía una renta de mercado muy superior (se ha publicado la cifra de 2.650 euros mensuales). Hubo varios intentos de lanzamiento en los meses anteriores y constaba un informe de vulnerabilidad pedido por el juzgado. El cuarto intento se ejecutó con un amplio dispositivo policial y ella salió del piso en ambulancia hacia el hospital.

El 28 de septiembre, después de varios días de protestas, la propiedad y el Ayuntamiento acordaron que pueda volver a la vivienda con un contrato nuevo, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, de unos ocho años de duración y con una renta que no superará el 30 % de sus ingresos, a través del servicio municipal de intermediación del alquiler.

Por qué no era un desahucio por impago

Lo primero que sorprende del caso es que no había deuda. El desalojo no se basó en la falta de pago, sino en que el contrato se había extinguido por ley. Para entenderlo hay que saber qué es un contrato de renta antigua.

Qué es la renta antigua

Se llama así a los alquileres firmados antes del 9 de mayo de 1985, que siguen rigiéndose en buena parte por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Esa ley imponía la prórroga forzosa: el propietario no podía dar por terminado el contrato mientras el inquilino quisiera seguir, y la renta apenas se actualizaba. Además, a la muerte del inquilino el contrato podía pasar a sus familiares (lo que se llama subrogación), de modo que el mismo alquiler podía durar varias generaciones.

El límite de las dos subrogaciones

El Real Decreto-ley 2/1985 (el conocido como decreto Boyer) suprimió la prórroga forzosa para los contratos nuevos, y la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 fijó, en su disposición transitoria segunda, un calendario para ir extinguiendo los contratos antiguos. La regla clave es que desde entonces solo caben dos subrogaciones tras la muerte del inquilino original, y la segunda tiene fecha de caducidad: cuando quien se subroga es un hijo, el contrato se extingue a los dos años o cuando cumple 25, si es más tarde. La excepción es que el hijo tenga reconocida una discapacidad igual o superior al 65 %, en cuyo caso el contrato dura toda su vida.

Según lo publicado, Maricarmen accedió al contrato por esa segunda subrogación en 2005, tras el fallecimiento de su madre, que a su vez lo había heredado de su padre. Tenía reconocida una discapacidad del 50 %: por debajo del umbral. Legalmente, el contrato estaba extinguido desde hacía años y la propiedad podía reclamar la vivienda. Es un procedimiento parecido al del desahucio por expiración del contrato, con la particularidad de que la fecha final la marca la propia ley, no lo que pactaron las partes.

El nuevo decreto de vivienda: qué cambia desde el 1 de octubre

El BOE de hoy, 30 de septiembre de 2026, publica el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda. Entra en vigor mañana, 1 de octubre. Sus medidas principales son estas:

• Suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el propietario es una entidad dedicada a adquirir inmuebles, aunque ya haya sentencia, siempre que el lanzamiento no se haya ejecutado.
• Enervación extraordinaria en los desahucios por impago: la comunidad autónoma tiene dos meses para pagar la deuda o dar una alternativa habitacional. Mientras no lo haga, el procedimiento sigue suspendido, y el Estado le compensa el coste.
• Límite a la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027: un 2 % como máximo salvo acuerdo nuevo entre las partes, y ninguna subida si la renta ya supera el índice de referencia.
• Prórroga extraordinaria de hasta dos años, por periodos anuales y en las mismas condiciones, para los contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, si el inquilino está al corriente de pago.
• Restricciones hasta 2028 a la compra de viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación por parte de determinadas entidades inversoras.

El Gobierno ha anunciado un segundo decreto, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler, que todavía no se ha publicado.

¿Habría evitado este decreto el desalojo de Maricarmen?

No es seguro, y conviene ser prudentes. El decreto protege a hogares vulnerables frente a determinados propietarios, pero, según lo que se ha publicado hasta hoy, no modifica el régimen de subrogaciones de la renta antigua: un contrato como el suyo sigue extinguiéndose igual. Que un caso como este entre o no en la suspensión dependerá del alcance exacto de cada artículo, del tipo de propietario y de cómo lo interpreten los juzgados.

Un decreto que tiene que convalidarse

Un real decreto-ley tiene fuerza de ley desde su publicación, pero el Congreso debe convalidarlo en los 30 días siguientes. Si no lo convalida, decae. Ya pasó en febrero de 2026 con la última prórroga del escudo social. Por eso, cualquier decisión sobre un procedimiento en marcha debe tomarse revisando qué está vigente en ese momento.

Qué hacer si te afecta

Si eres inquilino de renta antigua, revisa quién firmó el contrato original, cuántas subrogaciones ha habido y en qué fecha, y si en el hogar hay alguna persona con discapacidad reconocida. Con esos datos se puede saber si el contrato sigue vivo o hasta cuándo dura, y preparar la defensa o la negociación con tiempo, no con la orden de lanzamiento ya encima.

Si eres propietario, antes de iniciar o reactivar un desahucio contra un hogar vulnerable conviene comprobar si el decreto afecta a tu caso, en función de si eres o no gran tenedor y del tipo de procedimiento. En nuestra área de procedimientos de desahucio y en la de arrendamientos y comunidades de propietarios estudiamos cada caso antes de dar un paso.

Preguntas frecuentes

Porque su contrato de renta antigua se había extinguido por ley. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 solo permite dos subrogaciones en los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985, y la segunda, si la hace un hijo, dura dos años o hasta que cumple 25, salvo que tenga una discapacidad del 65 % o más. Ella se subrogó en 2005 y tenía un 50 %, así que el contrato había terminado aunque siguiera pagando.

Es un alquiler firmado antes del 9 de mayo de 1985 que se rige en gran parte por la ley de 1964, con prórroga forzosa para el propietario y rentas muy por debajo del mercado. Se pueden transmitir a familiares al fallecer el inquilino, con los límites que fijó la ley de 1994.

Es el decreto de vivienda publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, en vigor desde el 1 de octubre. Suspende hasta finales de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional frente a determinadas entidades propietarias, limita al 2 % la actualización de rentas hasta 2027 y permite prórrogas extraordinarias de hasta dos años. Tiene que convalidarlo el Congreso en 30 días.

Según lo publicado hasta hoy, no modifica el límite de dos subrogaciones. Los contratos de renta antigua se siguen extinguiendo en los mismos plazos; lo que puede cambiar es que, en determinados casos de vulnerabilidad, el lanzamiento quede suspendido.

Depende de cuántas subrogaciones ha habido, de cuándo se produjo la tuya, de tu edad al hacerlo y de si tienes reconocida una discapacidad del 65 % o más. Con el contrato y los certificados de defunción y de convivencia se puede calcular con bastante precisión si el contrato sigue en vigor y hasta cuándo.

Solo si se dan las condiciones del decreto: inquilino vulnerable, sin alternativa habitacional y un propietario del tipo que el decreto señala. A un propietario particular con una o pocas viviendas no le afecta de la misma forma. Conviene revisar el expediente concreto antes de pedir o de esperar un señalamiento.

¿Tienes un contrato de renta antigua o un desahucio afectado por el nuevo decreto? Cuéntanos tu caso: la primera consulta es gratuita. Escríbenos o llama al 633 023 832.

Contenido revisado por Adrián Fernández Fernández, abogado colegiado n.º 140.578 del ICAM. Fernández Hortoneda Abogados, Madrid. Última revisión: 30 de septiembre de 2026. Información de carácter general. No sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.