Si llegada la fecha de finalización del contrato de alquiler en Madrid el inquilino no se marcha, es el momento de actuar. Aquí no hay ninguna deuda de por medio: el problema es puramente de duración del contrato. Para poder dar solución a este problema por la vía legal es importante realizar las notificaciones de no renovación del contrato de arrendamiento cumpliendo los plazos establecidos en la ley, a fin de evitar prórrogas. Te explicamos cómo recuperar tu inmueble.
Forma parte de nuestra guía de procedimientos de desahucio, donde encontrarás todos los tipos y sus diferencias.
¿Cuándo procede este desahucio?
Procede cuando el arrendamiento ha vencido —por cumplimiento del plazo pactado y de sus prórrogas legales— y el inquilino sigue ocupando la vivienda. Se tramita como juicio verbal de desahucio por expiración del plazo. La diferencia esencial con el desahucio por impago es que aquí el inquilino puede estar al corriente de pago: lo que ha terminado es su derecho a seguir en la vivienda, ya que como arrendador no quieres renovar el contrato y estás en tu derecho.
El punto crítico: la notificación en plazo
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone prórrogas obligatorias del contrato. Para que el arrendamiento no se prorrogue automáticamente, el arrendador debe comunicar al inquilino su voluntad de no renovar con la antelación que marca la ley: al menos cuatro meses antes del vencimiento (el inquilino, al menos dos meses).
El contrato de vivienda tiene una duración mínima obligatoria de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica). Cumplido ese plazo, si ninguna de las partes ha avisado en tiempo, el contrato no termina automáticamente sino que se prorroga obligatoriamente año a año, hasta un máximo de tres años más.
Y aquí está el detalle que casi nadie conoce: durante esas prórrogas anuales la ley solo permite salir al inquilino (avisando con un mes de antelación). El propietario no podrá resolver el contrato en esos tres años. Dicho de otro modo, si dejas pasar el aviso, no podrás recuperar tu vivienda hasta que el inquilino decida marcharse o hasta que se agoten esos tres años.
Un ejemplo. Firmas un alquiler de vivienda el 1 de enero de 2026. La duración mínima llega hasta el 31 de diciembre de 2030 (cinco años). Para recuperar la vivienda en esa fecha, tienes que comunicar al inquilino que no renuevas antes del 1 de septiembre de 2030 (cuatro meses antes). Si se te pasa, el contrato se prorroga obligatoriamente un año más, hasta el 31 de diciembre de 2031, y ya no podrás impedirlo: solo el inquilino podría irse antes. Y así, año a año, hasta un máximo de tres (hasta el 31 de diciembre de 2033). Un simple despiste con el aviso puede atarte al contrato tres años más.
La tácita reconducción
Es un mecanismo del artículo 1566 del Código Civil: si el contrato ha terminado del todo pero el inquilino sigue en la vivienda al menos 15 días con el consentimiento (aunque sea tácito) del propietario y nadie dice lo contrario, nace un nuevo contrato de alquiler, con la duración que establezca la fecha de devengo de la renta en el contrato previo. Si la renta se establece anual, entonces la reconducción del contrato será anual.
Cómo es el procedimiento, paso a paso
- Revisión del contrato y de los plazos: comprobamos que la no renovación se comunicó correctamente y en plazo.
- Requerimiento al inquilino para que desaloje e intento de acuerdo (MASC), hoy exigible con carácter general.
- Demanda de desahucio por expiración del plazo, con señalamiento de lanzamiento.
- Si el inquilino no desaloja ni se opone, se avanza al lanzamiento. Si se opone se celebrará juicio y posteriormente el Tribunal de Instancia, Sección Civil, dictará sentencia.
- Lanzamiento en la fecha fijada, con auxilio judicial si es necesario.
Cuánto tarda
Al no existir deuda ni posibilidad de enervación, suele ser un procedimiento algo más previsible que el de impago, pero igualmente sujeto a la carga del Tribunal. En la zona de Madrid actualmente está tardando la tramitación completa de seis a doce meses.
Qué hacemos por ti
- Analizamos el contrato y sus plazos para confirmar que puedes recuperar la vivienda.
- Preparamos la comunicación de no renovación y evitamos la tácita reconducción.
- Gestionamos el MASC previo y presentamos la demanda.
- Te representamos hasta el lanzamiento y la entrega efectiva del inmueble.
Conclusión
En el desahucio por expiración se gana o se pierde por los plazos. Una notificación a tiempo y bien hecha es la diferencia entre recuperar tu vivienda o quedar atado a otra prórroga. Merece la pena revisarlo cuanto antes.
En Fernández Hortoneda Abogados, abogados en Madrid, nos ocupamos de todo el procedimiento con honorarios cerrados. Para poder ofrecerte un servicio primero te tenemos que escuchar, por eso la primera consulta es gratuita.
Consulta gratuita: 633 023 832 · Formulario de contacto
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Honorarios
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Tramitación completa: MASC y procedimiento judicial
El precio de abogado aproximado por la tramitación completa del desahucio es de 900 € + IVA. Este precio incluye:
- Gestión íntegra del medio adecuado de solución de controversias mediante el envío de burofax de Oferta Vinculante Confidencial, ofreciendo una solución extrajudicial al conflicto. Es requisito legal realizar este intento de solución: sin él la demanda será inadmitida.
- Procedimiento judicial completo en primera instancia, sin sorpresas.
Cada presupuesto se debe elaborar personalizadamente, por lo que antes de empezar recibes un presupuesto por escrito. Si estás de acuerdo, redactamos y firmamos la hoja de encargo profesional entre abogado y cliente, sin sorpresas.
Redactado y revisado por Adrián Fernández Fernández, abogado colegiado nº 140.578 del ICAM. Fernández Hortoneda Abogados, Madrid. Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
Preguntas frecuentes
El contrato ha terminado y el inquilino no se va, ¿puedo echarlo?
Sí, mediante el desahucio por expiración del plazo, siempre que hayas comunicado la no renovación correctamente y en el plazo legal.
¿Con cuánta antelación debo avisar de que no renuevo?
La LAU fija plazos concretos de comunicación. Es el punto más delicado: avisar tarde prorroga el contrato. El arrendador debe avisar al menos cuatro meses antes de la terminación del contrato. Conviene revisarlo con un abogado.
¿Qué es la tácita reconducción?
Si tras el vencimiento sigues cobrando la renta sin reclamar la vivienda, el contrato puede entenderse renovado.
¿Puede el inquilino frenar el desahucio pagando?
No. La enervación es propia del desahucio por impago; aquí no existe deuda que pagar, sino un contrato vencido.
¿Puedo no renovar el contrato cuando quiera?
Solo al cumplirse la duración mínima (cinco años, siete si eres persona jurídica) o cada prórroga, y avisando en plazo. Durante el periodo mínimo no puedes resolverlo salvo supuestos concretos previstos en la ley.
¿Cuánto puede durar el contrato como máximo por las prórrogas?
Hasta ocho años si el arrendador es persona física (cinco de mínimo más tres de prórroga anual) y hasta diez si es persona jurídica (siete más tres).
¿Tengo que justificar por qué no renuevo al terminar el contrato?
No. Cumplida la duración mínima, no necesitas alegar ningún motivo: basta con comunicar tu voluntad de no renovar en el plazo legal.
¿Qué pasa si el inquilino sigue pagando la renta pero el contrato ya venció?
Que pague no le da derecho a quedarse. Pero si aceptas la renta sin reclamar la vivienda, puede nacer la tácita reconducción. Por eso hay que requerir formalmente la entrega del inmueble.
¿Y si el inquilino se niega a marcharse aunque el contrato haya terminado?
Se presenta la demanda de desahucio por expiración del plazo. Si no desaloja ni se opone, el procedimiento avanza hasta el lanzamiento en la fecha fijada, con auxilio judicial si es necesario.
