Tu inquilino ha dejado de pagar y cada mes que pasa es dinero que no recuperas. Es una de las situaciones más frustrantes para un propietario, pero es una de las que tiene una vía legal más clara. Te explicamos cómo recuperar tu vivienda y cobrar las rentas atrasadas, y cómo este despacho lo hace por ti.
Actualización 2026 — el escudo social ha decaído: se reanudan los desahucios suspendidos.
La moratoria del llamado «escudo social», que suspendía los lanzamientos de hogares vulnerables, ha dejado de estar en vigor tras el rechazo de su convalidación en el Congreso (publicado en el BOE el 28 de febrero de 2026). Los procedimientos de desahucio que estaban paralizados por este motivo se reanudan.
Esto no elimina todas las garantías: la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) mantiene requisitos y posibles suspensiones dentro del procedimiento para situaciones de vulnerabilidad, sobre todo frente a grandes tenedores.
Forma parte de nuestra guía de procedimientos de desahucio, donde encontrarás todos los tipos y sus diferencias.
¿Cuándo procede el desahucio por impago?
Procede cuando el inquilino deja de pagar la renta o las cantidades asimiladas (gas, agua, luz, comunidad, etc.) que le corresponden según el contrato. Es la causa de desahucio más frecuente. Se tramita por el juicio verbal de desahucio (art. 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y tiene una gran ventaja: permite acumular en la misma demanda el desalojo y la reclamación de todas las rentas que te deben. Se pueden reclamar todas las rentas que se devenguen hasta la fecha de salida de la vivienda de los inquilinos.
Requisitos previos: el burofax y el MASC
Antes de demandar conviene dar dos pasos. El primero, un requerimiento fehaciente de pago por burofax: la deuda se debe detallar y desglosar, así es como lo establece el Tribunal Supremo en España. Para evitar sorpresas en los juzgados es necesario que detallemos el concepto y el importe que se adeuda. Así evitamos una de las estrategias de defensa más habituales de los inquilinos morosos: decir que no han pagado porque el requerimiento no era claro.
El burofax de requerimiento a veces provoca el pago sin pleito e impide que el inquilino moroso pueda paralizar el desahucio tras la demanda, ya que la oportunidad para enervar es una por contrato. El burofax nos sirve, además, para acreditar un intento de acuerdo a través de un medio adecuado de solución de controversias (MASC), hoy exigido con carácter general antes de presentar la demanda por la LO 1/2025. Nosotros gestionamos ambos para que tu demanda no sea inadmitida por un defecto formal.
En Madrid, la junta de jueces de Primera Instancia ha acordado, en relación con la exigencia de MASC, que el burofax de requerimiento de pago acredita el intento de MASC. Las Secciones Civiles de Madrid lo vienen aceptando.
Cómo es el procedimiento, paso a paso
- Requerimiento de pago por burofax y, en su caso, intento de MASC mediante el envío de Oferta Vinculante Confidencial.
- Presentación de la demanda de desahucio con reclamación acumulada de las rentas. El juzgado, en el mismo decreto de admisión, señala ya una fecha para el eventual lanzamiento.
- Notificación al inquilino de la demanda, quien no podrá enervar ya al no haber pagado las rentas adeudadas una vez recibido el requerimiento de pago por burofax.
- Si no hace nada, el procedimiento avanza directamente al lanzamiento, sin necesidad de vista. Si se opone, se celebra juicio y se dicta sentencia.
- Lanzamiento: si no se marcha voluntariamente, la comisión judicial procede al desalojo en la fecha fijada, con auxilio de la fuerza pública si es preciso.
Cuánto tarda
Depende de si hay oposición y de la carga del juzgado. Sin oposición, el procedimiento es relativamente ágil, obviando el problema de sobrecarga de trabajo que tienen prácticamente todos los juzgados y tribunales de España. Con oposición o con solicitudes de suspensión podría alargarse. El plazo habitual en Madrid es de 6 a 12 meses una vez interpuesta la demanda. En Madrid es habitual que los Tribunales dicten decreto de admisión a trámite de la demanda y fijen fecha para juicio verbal, en caso de que se oponga el demandado, y fecha de lanzamiento en el mismo decreto.
La clave: la enervación
La enervación permite al inquilino paralizar el desahucio por impago pagando toda la renta adeudada, pero ojo: no en cualquier momento, sino solo dentro del plazo de diez días que se le concede en el requerimiento judicial que se le notifica junto con la demanda y su admisión a trámite.
No tendrá el inquilino derecho a enervar dentro del procedimiento judicial cuando ya se le haya requerido de pago por un medio fehaciente —como, por ejemplo, un burofax con certificación de contenido— con al menos 30 días de antelación a la demanda y aun así no pagó.
Qué hacemos por ti
- Redactamos y enviamos el burofax de requerimiento y gestionamos el MASC previo.
- Preparamos y presentamos la demanda acumulando la reclamación de rentas, intereses y costas.
- Te representamos en todo el procedimiento y hasta el lanzamiento.
- Si el inquilino es solvente, perseguimos el cobro efectivo de lo adeudado tras el desalojo.
Documentación necesaria para presentar la demanda de desahucio por impago
Reunir bien estos documentos desde el principio evita que el juzgado te requiera para subsanar, acelera la admisión y blinda tanto el desahucio como la reclamación de las rentas. Esta es la lista, ordenada tal y como se estructura una demanda real, con la que trabajamos en nuestro despacho.
1. Titularidad y legitimación (que puedes demandar)
- Nota simple registral o escritura de la vivienda — acredita que eres el propietario y estás legitimado para reclamar.
- Poder para pleitos — apoderamiento a procurador y abogado (puede otorgarse apud acta ante el juzgado).
En la demanda esto es el documento n.º 1 (nota simple) y el poder procesal.
2. El contrato y sus condiciones (la relación de alquiler)
- Contrato de arrendamiento firmado — con la renta pactada, la fecha, la forma y el plazo de pago (p. ej. dentro de los 5 primeros días de cada mes). En él ya constan los datos de las partes, la fianza y los gastos que asume el inquilino.
- Anexos o modificaciones posteriores — cualquier pacto que cambie la renta o las condiciones (subidas, rebajas, novaciones).
En la demanda son los documentos n.º 2 (contrato) y n.º 3 (anexo de renta).
3. La prueba del impago (el corazón del asunto)
Aquí se gana el caso. No basta con afirmar que no paga: hay que demostrar cuánto se debe, mes a mes.
- Cuadro de liquidación de la deuda — tabla mes a mes: renta debida, renta realmente pagada y diferencia. Con el total claro.
- Recibos de los suministros que asume el inquilino, solo si los adeuda — facturas de agua, luz o gas y su desglose, cuando existan importes impagados que se reclamen junto a la renta.
En la demanda, los documentos n.º 4 a 14: extractos por año y recibos de suministros con sus justificantes.
4. El requerimiento previo de pago (requisito que decide la enervación)
Este es el documento que a menudo marca la diferencia entre un desahucio rápido y uno que el inquilino puede paralizar pagando.
- Burofax de requerimiento de pago con acuse de recibo — dirigido a cada inquilino, con la deuda concreta y un plazo de pago.
- Advertencia expresa de dos cosas — que se ejercitará el desahucio si no paga, y que quedará privado de enervar (pagar para paralizar el lanzamiento) si no abona en plazo.
- Prueba de entrega del burofax — el acuse o prueba de entrega de Correos con la fecha de recepción o fecha de puesta a disposición sin haber sido recogido en oficina.
Por qué importa: si el requerimiento fehaciente se hizo con más de 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no pagó, queda excluida la enervación (art. 22.4 LEC). Sin ese requerimiento previo, el inquilino conserva el derecho a enervar pagando dentro del plazo tras ser notificado de la demanda.
5. El intento previo de acuerdo (requisito de procedibilidad)
- Acreditación del intento de negociación (MASC) — desde enero de 2025, la mayoría de demandas civiles exigen intentar un acuerdo previo. En el desahucio por impago, el propio requerimiento de pago suele cumplir este requisito.
- Prueba de las conversaciones o de la convocatoria — mensajes, correos, actas o cualquier constancia del intento de solución extrajudicial.
6. Requisitos de admisibilidad del art. 439 LEC (lo que hoy exige el juzgado)
- Manifestación sobre si la vivienda es la habitual del inquilino — art. 439.6 a) LEC.
- Manifestación sobre si eres o no «gran tenedor» — art. 439.6 b) LEC, según la Ley 12/2023 de vivienda.
- Certificación registral de tus propiedades — para acreditar que NO eres gran tenedor (o, si lo eres, el trámite adicional que corresponda).
¿Quieres que revisemos tu caso antes de demandar? Reunir bien la documentación es la mitad del éxito. En FH Abogados preparamos la reclamación completa —requerimiento, demanda y cobro de rentas— para que recuperes tu vivienda cuanto antes.
Conclusión
El desahucio por impago tiene una vía clara, pero los detalles —el burofax, el MASC, la enervación— deciden si recuperas tu vivienda en meses o se alarga innecesariamente. Un buen planteamiento desde el principio te ahorra tiempo y dinero.
En Fernández Hortoneda Abogados, abogados en Madrid y su área de influencia, nos ocupamos de todo el procedimiento con honorarios cerrados. Cuéntanos tu caso: la primera consulta es gratuita.
Consulta gratuita: 633 023 832 · Formulario de contacto
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Cómo trabajamos tu caso
01
Valoración gratuita
Escuchamos tu caso, revisamos tu documentación y te decimos con franqueza si merece la pena y por qué vía.
02
Presupuesto cerrado por escrito
Antes de empezar recibes un presupuesto por escrito con honorarios y costes previsibles. Sin sorpresas.
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Nos ocupamos de todo
Escritos, plazos, vistas y comunicación con el juzgado. Te mantenemos informado en cada paso relevante.
04
Resolución y seguimiento
Perseguimos el asunto hasta que se resuelve de verdad, incluida la ejecución si la otra parte no cumple.
Qué incluye nuestro presupuesto
- Estudio completo del caso y la documentación
- Estrategia y recomendación de vía
- Redacción y presentación de todos los escritos
- Representación en vistas y comparecencias
- Comunicación directa con tu abogado
- Seguimiento hasta la resolución del asunto
Honorarios
Honorarios
800 € + IVA
Fase extrajudicial y procedimiento judicial completo
La transparencia es importante en este despacho. Antes de empezar a trabajar recibirás una hoja de encargo profesional con las condiciones del proceso, de forma que sabrás todo lo que incluye el servicio de abogado y el coste. Aproximadamente, en un caso estándar de desahucio por impago en Madrid, el coste del procedimiento completo —incluida la fase extrajudicial y el proceso judicial completo— es de 800 € + IVA. El precio será negociado individualmente en función del caso.
Redactado y revisado por Adrián Fernández Fernández, abogado colegiado nº 140.578 del ICAM. Fernández Hortoneda Abogados, Madrid. Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar las rentas que me debe?
Sí. La demanda de desahucio permite reclamar en el mismo procedimiento las rentas impagadas, los intereses y las costas.
¿Puedo reclamar también la subida de la renta por IPC?
Solo si la actualización estaba pactada en el contrato y, además, se la notificaste por escrito al inquilino. La subida no es automática: solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación (art. 18 LAU). Si no la comunicaste en su momento, no puedes reclamar el incremento de los meses ya transcurridos.
¿Es obligatorio demandar y acumular las rentas en la misma demanda?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. La ley (art. 438.3 LEC) permite acumular en una sola demanda el desahucio y la reclamación de las rentas impagadas, evitando tener que iniciar después un segundo pleito solo para reclamar el dinero.
¿Hay condena en costas en un desahucio por impago?
Por regla general, sí. Si se estima la demanda, el inquilino es condenado en costas. Incluso si enerva pagando la deuda, la ley le impone las costas (art. 22.5 LEC), salvo que el impago no se hubiera cobrado por causa del propietario.
¿Y si el inquilino paga justo antes del lanzamiento?
Puede enervar y frenar el desahucio, pero solo dentro del plazo de diez días del requerimiento judicial, una sola vez, y no si ya se le requirió de pago con 30 días de antelación a la demanda. El burofax previo es clave para evitarlo.
¿Es obligatorio el burofax antes de demandar?
No siempre, pero es muy recomendable: documenta el impago y condiciona la enervación. El requerimiento de pago es válido como MASC en los desahucios por impago de rentas en Madrid.
¿Necesito abogado y procurador?
Sí. El desahucio se tramita ante los tribunales con abogado y procurador. Coordinamos ambos y nos ocupamos de todo el procedimiento.
¿Qué pasa si es insolvente y no puede pagar?
Recuperarás el inmueble igualmente y los demandados estarán obligados a abonar la renta adeudada.
¿Qué pasa si el inquilino alega vulnerabilidad?
Puede solicitar la suspensión del lanzamiento con intervención de los servicios sociales, según la normativa vigente en cada momento. La ley actualmente solo prevé una suspensión máxima de dos meses si el demandante es persona física y de cuatro si es persona jurídica.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros si no paga?
No. Hacerlo por tu cuenta puede constituir un delito de coacciones y volverse en tu contra. La recuperación de la vivienda debe hacerse siempre por la vía judicial.
