Dejaste tu piso a un familiar, a una expareja o a un conocido para ayudarle, sin contrato ni renta, y ahora necesitas recuperarlo pero esa persona no se marcha. Es una situación incómoda, casi siempre con carga emocional, y tiene una solución legal específica: el desahucio por precario. Te explicamos cómo funciona y cómo actuamos por ti.
Forma parte de nuestra guía de procedimientos de desahucio, donde encontrarás todos los tipos y sus diferencias.
¿Qué es el precario?
Hay precario cuando alguien ocupa un inmueble por mera tolerancia del propietario, sin pagar renta y sin ningún título que le dé derecho a permanecer en él. No es un alquiler, no hay renta ni contrato, ni una ocupación ilegal: hubo un consentimiento inicial. Es una posesión tolerada que el propietario puede dar por terminada cuando quiera. Basta con que retires tu consentimiento y la persona ya no tiene derecho a seguir.
Situaciones típicas de precario
El precario aparece más a menudo de lo que parece. Estos son los casos que vemos con más frecuencia:
- Un piso cedido gratuitamente a un hijo, un hermano u otro familiar.
- La expareja que se queda en la vivienda que es propiedad solo del otro tras la ruptura, cuando no hay hijos ni atribución judicial del uso.
- El conocido o amigo al que se dejó la vivienda «una temporada» y no se marcha.
- Quien seguía viviendo en la casa del familiar fallecido, frente a los herederos.
- El empleado que ocupaba una vivienda ligada a un trabajo que ya ha terminado.
- El comprador frustrado que entró en el inmueble antes de una venta que finalmente no se cerró.
En qué se diferencia del alquiler y de la okupación
- Del alquiler: en el arrendamiento hay renta y un contrato con plazos; en el precario no hay ni renta ni contrato, así que no juegan las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos ni existe posibilidad de enervar.
- De la okupación: el okupa entra sin permiso. En el precario, en cambio, la persona entró con tu consentimiento y lo que ha desaparecido es tu voluntad de que siga. Por eso no se persigue como delito, sino que se resuelve por la vía civil.
Cómo es el procedimiento, paso a paso
La posesión se reclama mediante un juicio verbal de desahucio por precario (art. 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Lo esencial es probar dos cosas: que tú eres el propietario o tienes mejor derecho a poseer, y que la persona ocupa sin pagar renta y sin título. Acreditado eso, el juzgado ordena la entrega del inmueble.
- Reunimos la prueba de tu titularidad (escritura, nota simple) y de la ausencia de renta y de título del ocupante.
- Intentamos un acuerdo previo (MASC), que en el precario es además un requisito legal para poder demandar.
- Presentamos la demanda de desahucio por precario.
- Si el demandado se opone se celebrará vista y el juzgador dictará sentencia ordenando la entrega.
El MASC: en el precario sí es obligatorio
Aquí hay una diferencia importante respecto del desahucio exprés de okupas. Desde la Ley Orgánica 1/2025, para presentar una demanda civil hay que intentar antes un acuerdo por un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
Nuestra forma de actuar consiste en enviar burofax al demandado. Es obligatorio enviar burofax dirigido al precarista e intentar una solución extrajudicial. Junto con la demanda se tendrá que acreditar haber intentado llegar a un acuerdo.
Cuánto tarda
Al tratarse de un juicio verbal, es un procedimiento relativamente ágil, aunque sujeto a la carga de trabajo del juzgado. La fase previa de acuerdo, cuando hay relación familiar, a veces resuelve el asunto sin pleito. Si hay que llegar a juicio, los tiempos dependen del juzgado y de si el ocupante se opone alegando algún título. En la consulta te damos una estimación realista, sin prometer plazos que no dependen de nosotros.
Qué hacemos por ti
- Confirmamos que tu caso es realmente un precario y no otra figura (comodato, arrendamiento verbal, okupación).
- Reunimos la documentación que acredita tu derecho a poseer.
- Gestionamos el MASC e intentamos una salida acordada, sobre todo si hay familia de por medio.
- Preparamos y presentamos la demanda y te representamos hasta recuperar el inmueble.
Conclusión
El precario tiene solución, y a menudo más sencilla de lo que el propietario teme. La clave es acreditar bien tu derecho posesorio. Nosotros te acompañamos en este proceso.
En Fernández Hortoneda Abogados, abogados en Madrid, nos ocupamos de todo el procedimiento con honorarios cerrados. Cuéntanos tu caso: la primera consulta es gratuita.
Consulta gratuita: 633 023 832 · Formulario de contacto
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Cómo trabajamos tu caso
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Valoración gratuita
Escuchamos tu caso, revisamos tu documentación y te decimos con franqueza si merece la pena y por qué vía.
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Presupuesto cerrado por escrito
Antes de empezar recibes un presupuesto por escrito con honorarios y costes previsibles. Sin sorpresas.
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Perseguimos el asunto hasta que se resuelve de verdad, incluida la ejecución si la otra parte no cumple.
Qué incluye nuestro presupuesto
- Estudio completo del caso y la documentación
- Estrategia y recomendación de vía
- Redacción y presentación de todos los escritos
- Representación en vistas y comparecencias
- Comunicación directa con tu abogado
- Seguimiento hasta la resolución del asunto
Honorarios
Honorarios
900 € + IVA
Burofax de MASC y procedimiento judicial completo
La transparencia es importante en este despacho. Antes de empezar a trabajar recibirás una hoja de encargo profesional con las condiciones y el coste del procedimiento, de forma que sabrás desde el principio todo lo que incluye el servicio, sin sorpresas. Cada presupuesto se elabora de forma personalizada en función de tu caso. El coste habitual de abogado en este procedimiento es de 900 € + IVA, incluyendo tanto la gestión y el envío del burofax de MASC como el procedimiento judicial.
Redactado y revisado por Adrián Fernández Fernández, abogado colegiado nº 140.578 del ICAM. Fernández Hortoneda Abogados, Madrid. Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
Preguntas frecuentes
Dejé el piso a un familiar y no se va, ¿qué hago?
Puedes recuperarlo mediante un desahucio por precario, probando tu titularidad y que la persona ocupa sin pagar renta ni tener título. El vínculo familiar no lo impide, aunque conviene intentar antes una salida acordada.
¿Necesito un contrato para reclamar?
No. Precisamente el precario se caracteriza por la ausencia de contrato y de renta. Eso es lo que lo diferencia del alquiler.
¿Es lo mismo que un okupa?
No. El okupa entra sin permiso y la vía suele ser penal o el desahucio exprés; en el precario la persona entró con tu consentimiento, que ahora has retirado, y se resuelve por juicio verbal civil.
¿Puedo recuperar la vivienda que es solo mía si mi expareja no se va?
Por lo general sí, mediante desahucio por precario, siempre que no haya hijos comunes ni una resolución judicial que atribuya el uso de la vivienda. Si existe atribución de uso en un procedimiento de familia, la vía es distinta y hay que analizarla.
¿Tengo que intentar un acuerdo (MASC) antes de demandar?
Sí. A diferencia del desahucio exprés de okupas, el precario no está exento del requisito de procedibilidad de la Ley Orgánica 1/2025: hay que acreditar un intento previo de acuerdo. Nosotros lo gestionamos.
¿Puede el ocupante enervar pagando, como en el impago?
No. La enervación es propia del desahucio por falta de pago de rentas; en el precario no hay renta que pagar, así que esa figura no existe.
¿Y si dice que tenía permiso para quedarse un tiempo?
Habrá que distinguir si hubo un comodato (cesión con plazo o para un uso concreto), en cuyo caso no se recupera hasta su vencimiento, o un simple precario sin plazo, que puedes terminar cuando quieras. Es una de las cuestiones que más se discuten y conviene prepararla bien.
¿Sirve también para locales, garajes o segundas residencias?
Sí. El precario puede referirse a cualquier finca rústica o urbana cedida sin renta ni título, no solo a la vivienda habitual.
¿Necesito abogado y procurador?
Sí. El desahucio por precario se tramita ante los tribunales con abogado y procurador; coordinamos ambos y nos ocupamos de todo el procedimiento.
